Wie funktioniert die Denkmalabschreibung?
Das Einkommensteuergesetz gewährt sowohl demjenigen, der eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage (also zur Vermietung) erwirbt als auch demjenigen, der sie zur Eigennutzung erwirbt, hohe steuerliche Vorteile. Die Höhe der steuerlichen Vorteile bestimmt sich in erster Linie durch die Höhe des Anteils am Kaufpreis einer Immobilie, der auf die Sanierung entfällt. Dieser Sanierungsanteil kann 70% und mehr des Kaufpreises ausmachen.

Wer kann die Denkmalabschreibung nutzen?
Den Sanierungsanteil kann jeder Steuerpflichtige bei der Ermittlung seiner individuellen Einkommensteuerlast geltend machen. Voraussetzung ist lediglich, dass der Erwerb der Immobilie vor Beginn der Sanierung erfolgt und der Immobilienerwerber in der Bundesrepublik Deutschland steuerlich veranlagt wird. Für Kapitalanleger, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, ist der Sanierungsanteil vollständig über 12 Jahre abzuschreiben. Die Denkmalabschreibung beträgt in diesem Fall in den ersten 8 Jahren jeweils 9% des Sanierungsanteils und in den darauf folgenden 4 Jahren jeweils 7%. Wird der Erwerb über ein Darlehen finanziert, können zusätzlich auch noch die Schuldzinsen des Darlehens steuerlich geltend gemacht und mit der Miete verrechnet werden. Für Eigennutzer bietet die Denkmalabschreibung ebenfalls hohe Steuervorteile. Sie haben die Möglichkeit, 10 Jahre lang 9% des Sanierungsanteils als Denkmalabschreibung geltend zu machen – in Summe also 90%!
Hierdurch bieten sich interessante Optionen beim Erwerb einer Immobilie. So kann die Immobilie möglicherweise größer ausfallen als ursprünglich geplant. Oder aber das notwendige Darlehen wird mit höheren Raten und somit schneller getilgt. Viele Banken honorieren das schnelle Tilgen mit einem zusätzlichen Zinsvorteil.

Wie rechnet sich die Denkmalabschreibung für Sie persönlich?
Diese Frage kann Ihnen nur Ihr Steuerberater exakt beantworten. 

Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung
Die gesetzlichen Grundlagen für die Denkmalabschreibung liegen im deutschen Einkommensteuergesetz. Die §§ 7h und 7i EStG regeln die Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger und der § 10f EStG enthält im Grunde die gleiche Regelung für Eigennutzer. Unterschied ist hier die Höhe und Dauer der Abschreibung für Kapitalanleger und Eigennutzer. Der Kapitalanleger kann über 12 Jahre den gesamten Sanierungskostenanteil abschreiben, der Eigennutzer hingegen über 10 Jahre 90%.

Wann kann ein Gebäude erhöht abgeschrieben werden?
Der Gesetzgeber unterscheidet bei der Denkmalabschreibung zwischen „echten“ Denkmalgebäuden, die in der örtlichen Denkmalliste eingetragen sind und Gebäuden in sogenannten „Sanierungsgebieten“. Einzelgebäude können vom Denkmalamt aufgrund besonderer gestalterischer oder architektonischer Merkmale als Denkmal eingestuft und in die örtliche Denkmalliste aufgenommen werden. In diesem Fall ist der § 7i EStG die Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung der Denkmalabschreibung.
Sanierungsgebiete sind dadurch gekennzeichnet, dass für den Altbaubestand – auch wenn er im Einzelfalle nicht die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt – eine Förderungswürdigkeit durch die Denkmalabschreibung anerkannt wird. Hintergrund hierfür ist der Wunsch, die Bewohnbarkeit innerstädtischer Quartiere, speziell in den neuen Bundesländern, nach aktuellem Standard herzustellen.

Worauf wird die Denkmalabschreibung berechnet?
Wesentliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung in beiden Fällen ist, dass der Käufer die Immobilie vor Beginn der Sanierung erwirbt. Grundsätzlich ist nie der gesamte Kaufpreis der Immobilie Grundlage zur Berechnung der Abschreibung, sondern lediglich der Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt. In vielen Fällen macht der Sanierungsanteil ungefähr 70% des Kaufpreises aus. Der Erwerber muss sich bewusst sein, dass erst die Denkmalbescheinigung, die nach erfolgter Sanierung erteilt wird, vollständige Sicherheit über die Höhe der steuerlich anzuerkennenden Denkmalabschreibung gibt.

Steuern sparen als Kapitalanleger
Für Kapitalanleger ist der Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie eine interessante Möglichkeit, das eigene Anlageportfolio gegen Inflationsrisiken abzusichern und gleichzeitig die eigene Steuerbelastung zu senken - vorausgesetzt, Sie werden in der Bundesrepublik Deutschland steuerlich veranlagt. Hierbei muss es nicht immer die 4-Zimmer-Wohnung mit 100 m² sein. Diese Größenordnung ist nicht nur in der Finanzierung häufig schwierig darzustellen. Auch ist es unter dem Gesichtspunkt der Risikostreuung nicht sinnvoll, das gesamte Investment auf eine Immobilie zu konzentrieren. So finden sich unter den Angeboten der Bauträger auch kleinere Einheiten mit ein oder zwei Zimmern. Diese Wohneinheiten sind in der Regel deutlich leichter zu finanzieren, als größere Einheiten. So ist es unter Umständen empfehlenswert, statt einer großen Wohnung, zwei oder sogar drei kleinere Einheiten zu erwerben.

Optimal unter dem Gesichtspunkt der Risikostreuung ist dann auch die Auswahl unterschiedlicher Standorte. So reduzieren Sie das Vermietungsrisiko, das auch am besten Standort nicht immer vollständig zu vernachlässigen ist. Planen Sie in ihrer Kalkulation mindestens einen Leerstand von etwa 5% ein, was sich allein durch die Fluktuation von Mietern in Ihrer Immobilie ergeben kann. Mit 10% sind Sie in der Regel auf der sicheren Seite. Insbesondere bei der Planung der zugrundeliegenden Finanzierung ist die Berücksichtigung eines Puffers für solche Fälle sinnvoll.

Ab welchem Einkommen lohnt sich die Investition in eine Denkmalimmobilie?
Diese Frage ist nicht nur von Ihrem Einkommen sondern auch von ihrem Gesamtanlageportfolio abhängig. Wenn Sie bereits in ihrer Laufzeit kurz- und mittelfristig gestaffelte Anlagen haben, dann ist es an der Zeit, über eine Denkmalimmobilie nachzudenken.
Bereits ab einem zu versteuernden Einkommen von 40.000 Euro im Jahr bei einem gemeinsam veranlagten Ehepaar lohnt sich der Erwerb einer steuersparenden Denkmalimmobilie. Damit beteiligen sich dann der Staat und Ihre Mieter am Aufbau Ihres Vermögens und Ihrer Altersvorsorge. Auch wenn Sie planen, eine selbstgenutzte Immobilie zu erwerben, ist eine vermietete Denkmalimmobilie ein wichtiger vorgeschalteter Baustein, um das notwendige Eigenkapital schneller zu erreichen und darstellen zu können.
Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater und Ihrer Bank, welche Investmenthöhe für Sie optimal sein kann.

Steuern sparen in den eigenen vier Wänden
Auch für Eigennutzer ist der Erwerb einer Denkmalimmobilie eine lohnenswerte Alternative im Vergleich zum Erwerb einer „normalen“ Immobilie. Es sind nicht nur ästhetische Gründe, wie hohe Decken und große Räume, die eine Denkmalimmobilie für den Eigennutzer attraktiv machen. Die Möglichkeit über 10 Jahre hinweg jeweils 9% des Sanierungsaufwands steuerlich absetzen zu können, gibt dem Eigennutzer jährlich ein Mehr an Liquidität, das sinnvoll in die Planung eines Immobilienerwerbs einbezogen werden kann.
Diese zusätzliche Liquidität, die sich aus der Steuerersparnis ergibt, kann zum Einen in eine schnellere Tilgung des notwendigen Darlehens einbezogen werden. Viele Banken bieten „Schnelltilgern“ einen Zinsvorteil, so dass sich die Steuerersparnis doppelt lohnt. Zum Anderen kann die Steuerersparnis aber auch in dem Erwerb einer größeren Immobilie umgesetzt werden. Die sich ergebenden „paar Quadratmeter“ mehr bieten Ihnen oder Ihrer Familie dann vielleicht erst den notwendigen Raum zur Entfaltung.
Um zu betimmen, wie stark sich die Steuerersparnis für Sie auswirken kann, beziehen Sie aber bitte Ihren Steuerberater in Ihre Planung ein. Nur er kann Ihnen genau sagen, wie sich die Denkmalabschreibung in Ihrem Fall konkret auswirkt.